Dotaz:
V SVJ (vlastníci mají na spol. prostorech podíl - tedy i na budově) jsou v přízemí krámky, kde dle KÚ mají podíly vlastníci tohoto SVJ i SVJ přilehlého, které na opravy přispívá dle velikosti vlastnického podílu. Nyní zde probíhá v těchto krámcích výměna výloh za nové a oprava staré fasády-zateplení, sokly a nová fasáda - je to skutečně jen na krámcích - fasáda zbytku domu byla udělána již před cca 2 lety, ale zde nebyly již finanční prostředky. Nyní toto probíhá v rámci úvěru. Jak zaúčtovat fasádu na krámcích, když SVJ nevytváří a nemá majetek ve smyslu vyhl. č. 504/2002 Sb.? Bude toto majetkem SVJ, i když v prohlášení vlastníka jsou tyto prostory rozděleny dle podílů na vlastníky obou SVJ a příjmy z pronájmu se rozdělují ke zdanění mezi vlastníky - i když fyzicky zůstávají ve FO?
Odpověď:
Jak vyplývá z § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
Nejdříve je nutné konstatovat, že výměna výloh, zateplení fasády a její výměna za novou nemůže představovat samostatný majetek, s největší pravděpodobností se bude jednat o technické zhodnocení stávajícího majetku. A i když se jedná o zásahy pouze na části fasády domu, kde jsou obchody, přesto se jedná o zásahy na majetku, který představuje společné části domu a který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek – členů SVJ. Proto toto technické zhodnocení nemůže zvyšovat aktiva SVJ a je nutné zvolit jiný způsob účtování. Pokud je na financování použit úvěr, jeho přijetí bude zaúčtováno na příslušný analytický účet účtové skupiny 95 a z těchto prostředků potom bude uhrazena faktura za příslušné stavební práce, a to v závislosti na tom, zda finanční prostředky z úvěru budou převedeny na běžný účet SVJ, nebo zda budou příslušné faktury hrazeny přímo z úvěrového účtu v případě účelového úvěru. Úvěr bude následně pravděpodobně hrazen z příspěvku jednotlivých vlastníků nad rámec příspěvku dlouhodobé zálohy na opravy (tzv. „Fond oprav“), případně přímo z této zálohy, podle toho bude přizpůsoben způsob účtování. Důležitým krokem při tomto postupu účtování je zaúčtování došlé faktury za provedené technické zhodnocení souvztažně s účtem pohledávek vůči vlastníkům, následně bude tato pohledávka proúčtována proti dlouhodobé záloze na opravy (viz níže).
Před vlastním nástinem účtování je však nejprve nutno uvést, že technickým zhodnocením se v souladu s ustanovením § 32 odst. 5 vyhlášky 504/2002 Sb. rozumí zásahy do dlouhodobého nehmotného majetku nebo dlouhodobého hmotného majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů, nebo rozšíření jeho vybavenosti nebo použitelnosti, včetně nástaveb, přístaveb a stavebních úprav, pokud vynaložené náklady dosáhnou ocenění stanoveného pro vykazování jednotlivého dlouhodobého majetku podle § 7 nebo § 8 citované vyhlášky. Náklady vynaloženými na technické zhodnocení se rozumí souhrn nákladů na dokončené zásahy do jednotlivého dlouhodobého majetku za účetní období. Společenství vlastníků si tak stejně jako jakákoliv jiná účetní jednotka musí vnitřní účetní směrnicí stanovit hranici, od které budou předmětné zásahy do majetku považovány za technické zhodnocení a do které budou „pouhým“ nákladem. Tato hranice však pochopitelně musí být…
